Airbnb: o condomínio pode proibir esse tipo de locação?

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A locação de imóveis sempre foi uma forma de investimento, manutenção de renda e segurança para a vida financeira. Com o “boom” imobiliário, ofertas de apartamentos pequenos tipo Studio e, sem dúvida, surgimento dos aplicativos de aluguel, alugar um imóvel nunca foi tão fácil e rápido.

Antes de tudo, cabe destacar que a propriedade privada é um direito fundamental, assim como utilizá-la de acordo com a sua função social, também. Essa pequena frase já é suficiente para nos fazer ponderar sobre o assunto em questão: locação de curta temporada por aplicativos.

Mas, o que significa locação por curta temporada? Pois bem, a Lei n. 8.245/1991, também chamada de Lei do Inquilinato dispõe que locação por temporada é aquela contratada por prazo não superior a 90 dias. Esta legislação não prevê curta temporada, mas em geral entende-se como aquelas locações de poucos dias, semelhantes às reservas de hotéis.

Diversos condomínios residenciais têm debatido essa questão em assembleias, entre condôminos em geral e administradores condominiais, e muitas vezes sem chegar a uma conclusão. Existem inúmeros benefícios e malefícios com esta locação. Podemos fazer uma comparação com alguns exemplos:

Existem muitos outros itens que poderiam ser inseridos e o custo benefício de aceitação ou não desta locação depende de cada condomínio, pois para alguns pode ser mais rentável ter essa permissão e, inclusive, fazer o valor do imóvel aumentar em relação ao mercado. No mesmo sentido, pode ser que determinado condomínio com padrão diferenciado, sofra prejuízos com essa modalidade.

Se, por um lado assistimos essa revolução tecnológica e maior rentabilidade de imóveis nas locações, por outro lado é necessário manter e/ou rever os conceitos de segurança, razoabilidade, coletividade, respeito ao sossego e à saúde dos vizinhos. O condomínio que aceita essa locação deve ter regras e procedimentos rígidos para assegurar o bem-estar de todos os que ali habitam, seja por um dia ou por décadas.

Infelizmente o conceito de boa educação não é um consenso na nossa sociedade e é comum que inquilinos de aplicativos, geralmente de férias ou a lazer, extrapolarem os limites de barulho, salubridade, respeito e até mesmo se utilizem daquela locação para fim inapropriado ou ilícito.

As convenções condominiais geralmente não tratam do assunto, tampouco os regimentos internos dos edifícios anteriores a essa tecnologia. E agora, como resolver esse problema? Sempre é tempo para o condomínio deliberar sobre quaisquer assuntos de interesse comum. O primeiro passo para decidir se em determinado prédio residencial é possível fazer locações por aplicativos é a realização de uma assembleia extraordinária com o fim específico de decidir o tema.

E qual é o quorum de decisão? Se for para alteração de regimento interno, na primeira convocação é a maioria de votos dos condôminos presentes que representem pelo menos metade das frações ideais; e, em segunda convocação, é a maioria dos votos dos presentes. Se para essa decisão for necessária a alteração da convenção condominial, o quórum é de dois terços dos votos dos condôminos. Ainda, se for necessário alterar a destinação do edifício ou unidade imobiliária, a aprovação deverá ser pela unanimidade dos condôminos.

A Aabic (Associação das Administradoras de Bens Imóveis e Condomínios de São Paulo) apurou que 47% dos edifícios da capital já colocaram o assunto em discussão e 64% decidiram restringir ou proibir a locação por aplicativos. (Referência: https://economia.uol.com.br/noticias/redacao/2019/03/22/conominios-proibem-aluguel-temporada-airbnb.htm?cmpid=copiaecola )

Entretanto, a Justiça brasileira, não pacificou jurisprudência neste assunto. Existem decisões assegurando prevalência da decisão assemblear para exigir que os condôminos só usem suas unidades para fins residenciais, bem como há outros julgados no sentido de anular a assembleia que restringe a locação de curta temporada por aplicativos.

Em conclusão, o direito de propriedade não é irrestrito, embora seja assegurado constitucionalmente, haja vista estar inserido no seio condominial.

Nesse sentido, vale refletir sobre os princípios da socialidade, interesse da coletividade e dignidade da pessoa humana. Para viver em harmonia, em sociedade e, principalmente, em condomínio, o interesse da coletividade deve prevalecer ao do indivíduo.

Sobre o assunto, no Jornal SP1 da Rede Globo, edição de 28 de agosto, Marcio Rachkorsky tira dúvidas sobre problemas entre vizinhos. Confira a partir de 4.33 minutos: https://globoplay.globo.com/v/7877771/programa/

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